Les véritables gains se font à l’achat. En effet, c’est à ce moment-là que tout se joue : vous réaliserez ainsi une plus-value latente ou une moins-value latente.

Cette plus-value latente constitue votre marge de sécurité sur votre investissement, concept rendu populaire par Benjamin GRAHAM dans son livre “The intelligent investor”.

En français ça donne quoi ?

Je vous explique tout cela. Prenons les exemples des investissements financiers et immobiliers.

Gains à l’achat d’un investissement financier :

Cas n°1 : Vous avez fait vos recherches et vous trouvez une entreprise rentable qui est cotée en bourse. Vous évaluez qu’une action de cette même entreprise vaut 10€. Puis vous fixez votre ordre d’achat sur les marchés financiers, pour acquérir plusieurs actions à 7€ l’unité. Vous savez que les marchés financiers reflètent tôt ou tard la valeur réelle d’une entreprise. Donc vous avez de très fortes chances de vendre vos actions à 10€ l’unité et de réaliser un gain de 30%. En outre, même si un évènement néfaste survient, ces 30% de marge vous couvriront tout de même.

Cas n°2 : Vous ne faîtes aucune analyse et achetez des actions de la première entreprise venue. De fait, il y a de fortes chances qu’elle soit surévaluée. De fait vous avez un risque important de revendre vos actions à perte.

Investissements immobilier :

Vous devez considérer tous vos achats immobiliers comme des investissements rentables.

Pour y parvenir vous avez le choix entre plusieurs stratégies. De cette manière, vous pourrez enchainer les crédits immobiliers pour investir avec d’excellentes conditions.

En immobilier tout ce qui compte c’est l’emplacement et le prix du bien. Pour faire une bonne affaire, concentrez-vous sur le fait que vous achetez seulement des m². Ni plus, ni moins.

Tout le reste n’est qu’une question de travaux de rénovation et d’agencement. Et de fait vous pouvez littéralement faire des merveilles en rénovation.

Cas n° 1 : Vous avez fait vos calculs. Vous avez trouvé un projet immobilier au coût total inférieur au prix moyen du m² de l’emplacement du bien. Par exemple, votre coût total projet atteint un prix au m² à 2000€, là où le prix moyen de l’emplacement est à 2400€. Vous avez un gain théorique de +20%.

C’est-à-dire que schématiquement, vous pourriez revendre votre projet, immédiatement, en faisant une marge de 20%.

Que vous louiez ou vendiez votre bien, avoir une marge de sécurité est nécessaire pour vous couvrir contre les risques des marchés et les aléas de la vie.

Cas n°2 : Vous faîtes un achat coup de cœur, car vous vous êtes concentré uniquement sur le design de la cuisine ou de la salle de bains. Vous n’êtes pas au courant que vous avez acheté un bien au-dessus du prix du marché.

Finalement vous revendez votre bien quelques années plus tard. A ce moment là, vous serez contraint de le vendre à perte, que ce soit juste en-dessous ou au prix du marché, car vous l’avez acheté trop cher.

Situation malheureusement très classique : c’est le cas de la plupart des acheteurs immobiliers.

En conclusion, raisonnez comme une entreprise, pensez toujours à votre marge.