Quels sont les leviers pour une excellente rentabilité en immobilier ?
Il en existe quatre.
Ils se nomment : division, rénovation, colocation et location courte durée.
Regardons les de plus près…
1) La division
C’est le fait de diviser un bien immobilier en plusieurs lots, donc une seule surface en plusieurs petites surfaces.
Par exemple, vous divisez un T3 de 60m² en deux appartements T2 de 30m².
Ou bien vous séparez une maison à étage de 100m² en deux appartements de 50m².
Cela peut être une division “cadastrale”, c’est très simple et ne vous demandera aucun travaux : par exemple un immeuble de 3 appartements séparés, qui est revendu par son propriétaire en 3 lots/appartements distincts.
Vous pouvez aussi faire ce que j’appelle une division “technique”.
Dans ce cas, vous allez devoir transformer le bien pour le diviser en plusieurs lots :
- créer une cage d’escalier ou transformer l’existante
- rendre des combles habitables
- créer des ouvertures
- créer des salles de bains, des cuisines
- …
Pourquoi faire une division cadastrale ou technique ?
Il y a 2 principaux intérêts.
Le premier est que vous augmenterez la valeur de votre patrimoine.
En effet, plus le bien est petit plus le prix au m² est élevé.
Donc votre appartement en configuration T3 de 60m² vaudra moins cher à la revente que s’il est transformé en deux T2 de 30m².
Le deuxième c’est que vous louerez plus cher de cette manière.
La mécanique de l’augmentation du prix au m² à la vente s’applique aussi pour la location.
En moyenne en France, le T3 de 60m² se louera 750€, alors que les deux T2 de 30m² seront à 900€ (450€ + 450€).
On peut résumer ce levier par la phrase “diviser pour mieux régner”.
2) La rénovation
Comme son nom l’indique, vous rénovez un bien.
Cela peut être une rénovation légère :
- repeindre en blanc des murs jaunissants
- remplacer un sol granito (oui ça fait mal aux yeux !) par du carrelage gris
- remplacer des vieux meubles délabrés par des nouveaux plus design
Ou une rénovation lourde :
- ouverture d’un mur porteur
- création d’une cage d’escalier
- transformation d’une cave en chambre ou en appartement
- création des réseaux électrique et des eaux usées
- rénovation de la toiture
- …
Vous le savez, les travaux font peur à tout le monde (c’est peut être aussi votre cas).
Grâce à cela, seuls les investisseurs vont visiter et faire des offres pour des biens avec des travaux, donc les prix sont tirés vers le bas.
Vous pouvez donc plus facilement faire une très bonne affaire en réalisant des travaux.
De plus vous bénéficierez de beaucoup d’avantages supplémentaires, notamment fiscaux.
3) La colocation
Tout le monde a en tête le phénomène de l’auberge espagnole.
Depuis quelques années la colocation a connu un véritable essor.
Les prix à l’achat et à la location augmentent d’année en année.
Du coup les locataires préfèrent de plus en plus, partager un grand espace et des moments de vie commune, plutôt que de vivre dans un studio.
Ils payent donc leur loyer moins cher, font des rencontres et sont moins seuls.
Beaucoup de type de profils aiment vivre en colocation :
- étudiants
- jeunes actifs
- commerciaux
- divorcés
- retraités
- itinérants
- …
Pourquoi devriez-vous faire une colocation ?
Car vous avez beaucoup d’avantages, notamment le prix du loyer que vous pourrez augmenter par rapport à une location classique.
Pour notre exemple du T3 de 60m² que vous louez 750€, en colocation vous pourriez louer chaque chambre à 450€ chacune, soit un total de 900€.
4) La location courte durée
C’est un mode de location qui a été démocratisé avec le succès d’Airbnb.
Beaucoup de propriétaires se sont engouffrés dans ce mode de location, qui jusqu’à quelques années n’était pas régulé par l’Etat.
Avec la croissance exponentielle du nombre de locations en France, et la pression du lobby hôtelier, un cadre juridique s’est progressivement installé.
A tel point que la règlementation est devenue de plus en plus contraignante, forçant ainsi une entreprise de conciergerie très connue à fermer ses portes.
Alors pourquoi faire de la location courte durée ?
Au lieu de louer au mois, vous louez à la nuitée donc la rentabilité est beaucoup plus élevée.
En reprenant l’exemple du T3 de 60m² que vous louez à 750€ par mois, vous pourriez le louer à 70€ minimum par nuit.
Avec une hypothèse pessimiste de taux de remplissage de 66%, soit 20 jours loués par mois, vous obtiendrez un revenu total mensuel de 1400€, soit quasiment 2 fois plus !
Néanmoins la location courte durée vous demandera beaucoup d’investissements en temps, si vous gérez seul.
Sinon vous aurez des charges supplémentaires si vous payez un conciergerie pour le faire à votre place.
