Cela doit devenir pour vous naturel et instinctif. Vérifiez les affirmations des professionnels de l’immobilier.
C’est un conseil qui sera très utile pour vos transactions immobilières.
Vous pouvez le faire simplement en posant les mêmes questions avec d’autres personnes du même métier.
C’est capital quelque soit le domaine, surtout si cela implique des décisions financières importantes et/ou à long terme, comme c’est le cas dans l’immobilier.
Vous êtes peut être en train de vous dire :
- ce sont des professionnels
- ils connaissent forcément très bien leur métier
- je n’ai donc aucune raison de ne pas les croire
Partons déjà du constat que l’erreur est humaine.
Même dans le meilleur des cas, par exemple avec un professionnel qualifié et bienveillant à votre égard.
Il peut vous affirmer quelque chose de faux alors qu’il est persuadé que c’est vrai à cause de croyances injustifiées !
Ou bien il vous parlera de thématiques qu’il ne maîtrise pas suffisamment car il veut vous aider.
Il peut aussi ne pas avoir le courage de vous avouer qu’il n’est pas la personne la plus qualifiée pour répondre à votre question technique.
Car il veut bien faire, paraitre professionnel, vous rassurer et/ou vous inciter à continuer la transaction avec lui et pas un autre.
Inversement, vous pourrez aussi être confronté à des (escrocs) professionnels, qui ont « rejoints le côté obscur ».
Ils se caractérisent par une mauvaise foi à toute épreuve et sont prêts à tout pour toucher leur commission :
- enjolivement des faits réels
- omissions
- mensonges
- …
Si vous vérifiez les affirmations des professionnels de l’immobilier, vous vous éviterez de gros problèmes.
Regardons de plus près quelques cas concrets.
1) Un notaire qui se prend pour un expert fiscaliste
Lors d’une signature pour une de mes transactions immobilières, j’ai rencontré un notaire, qui était celui du vendeur.
Il avait plus de 30 ans d’expériences dans le métier.
Il m’a affirmé avec une très grande fierté, qu’avec une société civile immobilière (SCI pour les intimes), c’est illégal de faire de la location meublée !
C’est complètement faux : une SCI a le droit de détenir des immeubles ou locaux commerciaux qu’elles louent meublés.
Néanmoins, cette impossibilité ou illégalité, est une croyance très répandue dans le milieu immobilier.
Vous retrouverez cette bêtise dans beaucoup de forums sur l’immobilier, mais aussi en discutant avec divers types de professionnels de l’immobilier.
2) Le mandataire immobilier qui veut faire croire à tout le monde qu’il propose une affaire en or !
Si vous avez vu des annonces en ligne et fait des visites, vous en avez forcément croisé un.
Vous savez c’est l’agent immobilier qui n’est absolument pas objectif sur les caractéristiques du bien en vente.
Il vous dira d’un appartement au 4ème étage sans ascenseur que c’est un excellent moyen pour garder la forme !
Il vous dira aussi de manière toujours très enthousiaste, qu’il vous présente une excellente affaire et qu’elle partira très vite au prix affiché !
Un agent immobilier m’a un jour envoyé le sms suivant qui illustre parfaitement ce propos :
« Bonjour. Studio de 20m² revenu à la vente à cause d’un problème de financement, une vraie pépite qui va partir très vite ! »
Après analyse, j’ai vu que le prix de l’annonce était non négociable, et 15% supérieur au prix du marché, sans raison valable.
Pour que ce bien immobilier s’autofinance, c’est-à-dire qu’au moins les loyers couvrent toutes les dépenses, il fallait mettre un apport de 30% !
Dans ce genre de situation passez votre chemin, vous trouverez beaucoup mieux ailleurs !
3) Le mandataire immobilier qui se prend pour un expert du bâtiment
Une fois encore, en parcourant des annonces sur internet pour trouver un bien immobilier, ces phrases vous seront sûrement familières :
- « prévoir un léger rafraichissement »
- « petits travaux à faire »
- « remise au goût du jour »…
Ces fameuses phrases ont pour objectifs de minimiser l’importance des travaux.
En effet, il ne faudrait pas vous décourager à venir visiter, voire éventuellement à acheter !
Sous-estimer le coût des travaux est un grand classique pour les investisseurs immobiliers “du dimanche”.
Malheureusement beaucoup se retrouvent dans des situations catastrophiques à cause de cela.
Avant de signer un compromis de vente, faites venir plusieurs artisans pour qu’ils inspectent le bien.
Ils vous donneront leur avis sur la qualité du bien et vous feront un devis gratuitement, sur les travaux à réaliser.
Mieux vaut prévenir que guérir.
4) Tout le monde peut se proclamer mandataire immobilier avec 3 jours de formation
- safti
- iad
- capifrance
- optimhome
- efficity
- 3g immo consultant
- maxi home
- propriétés privées
- …
Il n’y aucune restriction pour devenir membre de ces réseaux.
Tout le monde peut suivre une formation de quelques jours, et devenir mandataire agent commercial immobilier.
Le membre de ses réseaux est appelé “mandataire” mais son rôle est le même qu’un agent immobilier : il est rémunéré via sa commission sur chaque transaction immobilière.
Le statut de mandataire immobilier repose sur les conditions suivantes :
- aucun bureau ou agence physique de rattachement
- pas de salaire fixe car il n’est pas salarié
- il gagne un pourcentage des commissions liées aux montant de ses ventes
- il n’est pas titulaire de la carte professionnelle, contrairement à son réseau de mandataire
J’en viens au fait…
Cela veut donc dire qu’une personne, ayant suivi seulement 3 jours de formation basique, peut se permettre de vous conseiller avec sa casquette de professionnel de l’immobilier !
5) L’adage des mandataires immobiliers qui dit qu’une négociation correcte est entre 5% et 10% du prix de l’annonce
Si vous demandez à faire une offre d’achat ou à connaitre la marge de négociation du vendeur, la plupart des agents immobiliers vous diront qu’une négociation correcte se situe entre 5% et 10% du prix de l’annonce et que sinon ce n’est pas une offre “raisonnable”.
Un agent immobilier m’a même dit tout fier de lui : « pas de négociation possible ou pas moins que cette somme car c’est le prix Monsieur ! »
Justement, dans l’immobilier le principal gain se fait à l’achat, donc vous devez acheter en-dessous du prix du marché, et bien en-dessous s’il y a des travaux à faire.
L’immobilier est un domaine où vous pouvez être extrêmement créatif et contrôler tous les aspects d’un investissement, de l’achat, la rénovation, au financement et la gestion.
Donc ne vous faîtes pas avoir et vérifiez les affirmations des professionnels de l’immobilier.
Tout ce travail vous fait peur ?
Vous n’avez, ni le temps, ni l’envie de vous transformer en expert des investissements immobiliers ?
